公募REITs二级市场价格强势反弹！27只产品中22只上涨

上周公募REITs的二级市场交易价格出现强势反弹。全市场已上市的27只产品中，仅有5只产品价格环比出现了下跌，其余22只齐齐上涨，有的涨幅亮眼。

其中，此前二级市场价格出现连续下跌的建信中关村（000931）REIT领涨，周内涨幅达到9.04%；此外还有多只产品的涨幅也在5%以上，包括博时蛇口产园REIT、国泰君安（601211）东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT等。

但与此同时我们也应该看到，虽然公募REITs一向被视为稳健、安全、收益中等、适宜长期持有的一类产品，但近期就有意外不期而至。5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，而后者是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一。当天华安张江光大园REIT的二级市场价格应声下跌3.18%，华安基金也发布公告紧急回应。

此外，上周公募REITs常态化发行也迎来了监管新举措，未来通过低价来获得公募REITs项目中标的策略行不通了。

二级市场价格强势反弹，但也有产业园区REIT出现意外

上周公募REITs的二级市场交易价格普遍出现明显上涨。

根据《每日经济新闻》记者的统计，在全市场27只已上市的公募REITs中，二级市场价格环比上涨的达到了22只、占比近九成。其中，建信中关村REIT以9.04%的周内涨幅领跑，博时蛇口产园REIT、国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT分别以6.65%、5.97%和5.97%紧随其后。除此之外，还有7只产品的二级市场价格涨幅超过2%。

值得注意的是，上周价格环比涨幅较大的几只产品都是产业园REIT，有的此前已经连续多周出现下跌，比如建信中关村REIT，体现出市场对这类产品的看好。但与此同时，一个意外的出现又让产业园REIT蒙上了一层阴影。

5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发市场热议。这一事件也“波及”了华安张江光大园REIT，当天的二级市场价格应声下跌3.18%。

当天晚间，华安张江光大园REIT发布公告紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

不过该事件对市场情绪的影响显然没有就此打住。5月15日华安张江光大园REIT继续下跌6.22%，2个交易日已经累计跌去近10%。有业内人士对此指出，资产收入来源单一用户占比过大，会导致有突发事件发生时对项目的影响也比较大，这也给了准备发行或者扩募的项目一个提醒。

监管新举措发布，“价低者得”未来将不可行

5月12日，在证监会指导下，沪深交易所修订发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称《指引》），自发布之日起施行。相关法律法规进一步优化了REITs审核关注事项，同时强化信披要求。

证监会表示，结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。具体而言，《指引》细化了对包括原始权益人、管理人在内的各业务参与机构、评估和现金流多方面的要求。

此外，证监会还表示，将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则。

值得一提的是，就在当日，中基协也发布公告称，已于近期召开公募REITs业务座谈会，12家基金管理人及资产支持专项计划管理人参加会议。会议围绕公募REITs市场低价竞争问题、健全管理人和财务顾问项目报价内控制度、倡导公募REITs市场公平竞争等主题交流、讨论。

会议指出，近期个别公募REITs项目原始权益人在招标中简单把低价作为选聘管理人和财务顾问的最重要条件，以“价低者得”或“报价低者分高”来选定管理人和财务顾问；甚至个别公募REITs管理人和财务顾问在投标过程中以低于成本的价格获取项目，收入难以覆盖成本。公募REITs业务参与主体低价竞争、破坏市场秩序的行为对公募REITs发行以及存续期管理工作质量带来负面影响，不利于市场健康发展。与会机构一致呼吁，强化行业自律，规范公募REITs项目现有报价水平，遏制低价竞争趋势。

在此之前，为了争夺项目发行，已经有一些基金管理人提出0发行费率以及0托管费用，价格战的苗头已经开始显现，监管及时地遏制住了这一趋势。未来“价低者得”的策略也不再行得通了。